随着慢慢的变多的房屋进入维修高峰期，维修资金的使用需求日渐增长，维修资金的管理和利用问题也被人们日渐关注。房屋专项维修资金又称“房屋的养老金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。用好、用活这笔钱，是解决许多住房维修问题、保障群众利益的重要方法。作为一种按份共有的财产，维修基金却存在“使用难”的问题，导致居民诉求难以得到满足，制度设计的初衷也没有正真获得充分发挥。为此，在青岛市政协十四届三次会议上，青岛市政协委员、青岛天安科创城产业有限公司总经理何绪亭提出了“关于加强完善房屋专项维修资金使用管理政策”的提案，“建议有关部门要逐渐完备原有的政策规定，多措并举让资金的监管、使用、维护变得更透明和灵活。”

  “我本身就是从事地产相关行业，房屋专项维修资金归集、管理、使用问题全国也都会存在。”何绪亭在日常生活中注意到，早期因网络管理平台不完善，导致住宅专项维修资金与业主信息无法关联，进而时想要使用资金时的“申请难”。另外，房屋专项维修资金还存在使用申请时流程长、组织弱等问题，让居民感到十分不便，“这样一些问题让业主感觉买房时交的房屋维修基金难以用在刀刃上，像是白花了钱一样。”

  何绪亭查阅了相关文件和规定，发现现行的房屋公共维修资金政策中仅明确缴纳和使用对象，无明确监管单位，大量资金如同进入“休眠”期，还出现了资金不够、需要补缴等问题，又使公共维修基金的动用难上加难，“所以实践中一方面大量房屋设施亟待维修，另一方面巨额房屋专项维修资金被闲置。”

  何绪亭重点走访了青岛市物业协会的有关人员，力求让提案的数据更“准”，问题分析更“透”，建议举措更“实”。“住宅的房屋专项维修资金大多是由物业代管，我们通过走访调研青岛市物业协会的专业技术人员，获取到了第一手真实有效的资料和数据，为提案撰写提供了坚实的事实基础。通过调研进一步探索了提案中问题的背景、原因及其影响，从而精准把握问题的本质，为提案的形成提供有力支撑。”何绪亭介绍到。

  何绪亭委员在调研中了解到，由于“维修资金”的使用需要三分之二以上业主同意，但诸如“屋顶漏水和外墙渗水”等问题多发于高楼层，维修资金申请就很难获得低层业主的同意，导致维修资金使用难的问题比较突出，对此何绪亭在提案中“对症开方”就维修资金的使用方法提出了更加切实和全面的建议，希望为该部分业主解决房屋维修问题提供一定的帮助。

  “建议物业办定期对各社区物业进行有关审批流程办理的培训，并出具相关案例资料作为参考。可以开设专门的政策审批大厅，基金提取申报方将资料备齐后在审批大厅一站式办理。”优化完材料审批流程，维修及时率也是关键，何绪亭介绍，有关部门要借助“互联网+”思维模式。“建议开发手机业主投票App或微信应用小程序，使业主足不出户就能行使对维修资金表决和监督的权利。”

  “房屋专项维修资金属于‘共有私产’使用上具有一些范围内‘公共利益’的目的。”何绪亭建议，探索将房屋专项维修资金强制规定为信托财产，由国有平台做信托管理，让其成为类似于“公司财产”进行管理。

  目前，有关部门已结合提案建议，采取了较有明确的目的性的落实举措，比如重点推进修订“房屋专项维修资金”使用的有关政策条款，建立线上管理体系；推动打通“智慧物业”和“维修资金”两个线上系统，实现了维修资金使用的线上便捷化投票等。

  “随着社会的发展和城市化进程的加快，住房维修基金的重要性和作用也将逐步的提升和发展。未来我们将在住房维修基金的合理配置和使用效益方面加强关注和调研，助力住房维修基金逐渐完备发展，更好地满足广大业主的需求和利益。”何绪亭说。文/郭慧敏

  （一）早期业主买房时因网络管理平台不完善导致住宅专项维修资金与业主信息无法关联、资金申请难。

  早期业主买房时，由开发商代收公共维修资金后交由政府有关部门代管，但因当时无统一的网络管理平台，部分纸质版明细账单录入时出现了信息误差以及部分信息丢失，导致住宅专项维修资金与业主信息无法关联。而房屋专项维修资金使用前，首先进行业主信息关联，明确每户业主信息及名下房屋专项维修资金金额，维修公共部分归属于哪些业户，均分到每户房屋专项维修资金金额是多少。由于数据关联不到位，导致小区申请房屋专项维修资金难、审批流程慢。

  房屋专项维修资金申请流程繁琐，资料搜集难，审批时间长，加之业主委员会、街道办事处等组织使用主体组织维修资金使用意愿不强、动力不足、考核不到位等，维修资金使用存在不便捷、效率不高等问题，对民生影响较大。

  根据《民法典》第二百八十一条规定：“使用房屋专项维修资金需小区三分之二（人数和面积）业主签字同意”。然而，不是受益人的业主会选择拒绝。例如：住在1楼的业主，就不愿意承担电梯的修理费用和顶楼漏雨的修理费用，导致《征求意见结果》达不到动用维修资金的资格。另外，有部分业主存在房屋长期出租、空置等情况，仅签字一项流程需花费数月时间。

  此外，房屋公共维修资金政策出台，仅明确缴纳和使用对象，无明确监管单位，大量资金如同进入“休眠”期。以电梯的使用的时间15年为例，巨额的房屋维修资金“沉睡”在银行账户上，不仅跑不过通胀率，还蕴藏着维修费用的逐年增长，在缴存资金进入15年之后的使用高峰期，却出现不足以满足维修需求的巨大隐忧。届时出现资金不够、需要补缴等问题，又使公共维修基金的动用难上加难，所以实践中一方面大量房屋设施亟待维修，另一方面巨额房屋专项维修资金被闲置。

  近年来随着房龄的上升，房屋公共维修资金逐步进入使用高峰期，建议加强完善原有的政策规定，让资金的监管、使用、维护都能更加透明和灵活。

  建议物业办定期对各社区物业进行有关审批流程办理的培训并出具相关案例资料作为参考。开设专门的政策审批大厅，基金提取申报方将资料备齐后于审批大厅一站式办理，一次性告知，避免群众“多跑腿”，优化服务质效，真正为人民群众带来便利。

  为有效化解维修资金使用中业主表决难、周期长的问题，建议由主管部门开发手机业主投票App或微信应用小程序，使业主足不出户就能行使对维修资金表决和监督权，该方面可借鉴西安市的做法。2019年由西安市住建局开发建设了“维修资金使用微信投票系统”，业主可通过关注“西安住建”微信公众号并绑定业主身份后，对维修资金使用事项做投票表决，进一步提升业主投票表决效率。

  住宅专项维修资金有多个拥有者，但每个拥有者都有权阻止他人使用该笔资金，没有人拥有有效的使用权，属于一种“反公地悲剧”现象。房屋专项维修资金属于“共有私产”，使用上具有一定范围内“公共利益”的目的。因此，建议将房屋专项维修资金强制规定为信托财产，由国有平台进行信托管理，让其成为类似于“公司财产”进行管理，每个业主相当于公司中的股东，集中后的房屋专项维修资金相当于公司财产，小区通过成立业主大会和业委会管理房屋专项维修资金，决定其使用，并可通过“内置式”或“外置式”对房屋专项维修资金进行管理：

  1.内置式管理：委托业主大会、业主委员会进行管理。业主大会是小区业主的权力机构，有权决定住宅专项维修资金的使用事宜。业主大会决策可实行“一股一票”制度，即按照业主住房面积折成“一平米一票”，采用少数服从多数的议事规则进行表决，不能参加会议的业主可委托代理人做投票表决；没有委托代理人，又不参会的业主视为放弃表决的权利，其住房面积不被计算在内。

  2.外置式管理：经业主大会表决通过，将房屋专项维修资金委托国有基金公司或社会中介组织来管理。在美国，住房专项维修资金的管理是完全市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金均由基金公司负责管理。如果房屋要维修，则由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司做维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给银行，银行需支付基金公司相应利息。